Большинство систем управления зданиями в коммерческой недвижимости – так называемые BMS-системы (building management system) – были спроектированы в ситуации совсем другого уровня развития технологий, когда задачи по автоматизации сводились преимущественно к управлению системами безопасности. Сейчас, когда, с одной стороны, технологии сильно рванули вперед, а с другой переформатируется само видение процесса управления коммерческой недвижимостью, в том числе под влиянием пандемии, требования к системам автоматизации изменились, считает IT-директор О1 Standard Андрей Кузьминов.
Расходы или экономия?
Когда мы говорим о цифровизации, то применительно к управлению зданиями нужно разделять разные аспекты, а именно:
Управление системами жизнеобеспечения здания. Здесь требуется более продвинутый подход, чем стандартное управление системами безопасности. От управляющей компании ждут внедрения мониторинга потребления ресурсов и разработки мероприятий по снижению их потребления. При этом ресурсосбережение не должно негативно сказываться на комфорте пребывания человека в здании. Наоборот, есть интерес к системам мониторинга качества воздуха, его насыщенности кислородом, внедрению систем зонального регулирования освещенности, температуры и тд. В большинстве случае такое развитие требует затрат на модернизацию существующих систем.
Управление заявочными системами взаимодействия управляющей компании с арендатором. Несмотря на бурный рост цифровых технологий во всех сферах нашей жизни, в системах взаимодействия арендаторов и управляющей компании по-прежнему решающую роль играет телефон и таблица Excel. Между тем пандемия показала, насколько важно иметь удобные средства для удаленной коммуникации и в случае со стандартными средствами связи это не всегда лучшее решение. Мы уже пошли по пути перевода всей системы работы с заявками в мобильное приложение, что не только позволяет избежать потерь в коммуникации, но и может увеличить скорость обработки заявок и позволяет анализировать качество операционных процессов внутри компании.
Анализ пользовательского опыта с целью повысить качество пребывания людей в конкретной локации. Усиление конкуренции и усложнение правил игры на рынке торговой недвижимости уже поставили наших коллег перед необходимостью улучшения пребывания посетителей в торговых центрах. Для офисных объектов это пока остается неосвоенной территорией, которая требует выхода УК на своего конечного пользователя, в то время как традиционно управляющие компании ограничивают круг своих «заинтересованных сторон» собственником здания и административным менеджментом арендатора.
Внедрение всех этих систем требует комплексного подхода и, как правило, существенных инвестиций. А при условии, что рынок офисной недвижимости уже несколько лет находится в состоянии нестабильности, необходимость инвестиций становится основным барьером на пути развития цифровых технологий в управлении.
«Зеленая» цифровизация.
Сегодня уже можно говорить о формировании у арендаторов запроса на внедрение зеленых технологий в системы управления зданиями. При этом интерес к этим технологиям не ограничивается только сферой ресурсосбережения. Это еще и повышение качества пространства и здоровья пользователя. Например, современная BMS должна не только обеспечивать мониторинг потребления ресурсов и контролировать жизнеспособность инженерных систем и систем безопасности. Она также должна мониторить чистоту воздуха и его насыщенность кислородом – эти показатели являются ключевыми факторами в создании комфортной и продуктивной среды.
Судя по тому, как этот тренд развивается в Европе, модернизация систем BMS идет полным ходом. Датчики в онлайн-режиме мониторят изменения качества воздуха, воды, температуры, и можно быстро регулировать эти параметры. Например, потянуло дымом из пригорода или даже загорелось что-то рядом, количество углекислого газа резко повысилось. Есть уже и полностью автономные системы – полного цикла, они сами считывают внутренние параметры (скажем, ухудшение воздуха из-за ремонта в здании), следят за прогнозом погоды, проверяют уровень воздействия ультрафиолета, уровень загрязнения окружающей среды. На основе этих данных создается сложный алгоритм, который дает возможность менять эти показатели внутри здания. Влияние внешней среды делается минимальным и в бизнес-центре, таким образом, создается своеобразный «идеальный кокон». При этом научно доказано, что качество среды в здании, индивидуальный комфорт пользователя являются важными факторами в формировании его продуктивности и эффективности выполнения рабочих задач.
А что с пандемией?
Бесконтактные технологии, ворвавшиеся в нашу жизнь в связи с пандемией, – отдельная тема. В бизнес-центрах это, прежде всего, различные вспомогательные системы, позволяющие перемещаться по зданию, не касаясь руками кнопок (hands free): проходы, турникеты, лифты. Все это можно открывать/вызывать с помощью мобильного телефона, который «сам знает», на какой этаж вас отвезти.
Если до пандемии такие технологии внедрялись только в новых зданиях класса А, то сегодня очень многие собственники и УК озаботились в первую очередь именно бесконтактным входом и безопасным перемещением по зданию. Кто-то внедряет технологии цифровых пропусков в смартфонах, кто-то применяет технологии Face ID (распознавание лиц). Развитие этого рынка привели к снижению затрат на реализацию таких проектов. Устанавливаются они тоже достаточно быстро: за месяц в одном здании вполне можно разместить систему. Сейчас как минимум в 15–20% объектов на рынке такие технологии в том или ином виде уже работают, тренд этот сохранится и будет развиваться как в Москве, так и в регионах, где-то активнее, где-то медленнее.
Человек опять «мера всех вещей»
«Умные технологии» в офисных зданиях уже не дань моде, а общемировой тренд. В ситуации частичной удаленки требования к качеству офиса как никогда высоки. Если сотрудники проводят в нем лишь часть своего рабочего времени, то он должен быть удобным, комфортным, безопасным, подготовленным для командной работы и, главное, транслирующим ценности компании арендатора. Учитывая рост важности IT в современное бизнесе, компании, которые развивают новые продукты и сервисы, которые ожидают от своих сотрудников максимальной отдачи, выхода за рамки стандартных решений и создания прорывных продуктов, не могут размещать их в устаревшем здании. Поэтому такие гиганты как Сбер или Яндекс строят свои собственные штаб-квартиры – они понимают ценность инвестиций в качественный и «умный» офис. При этом не каждая компания может себе позволить строить офис по своим стандартам, поэтому собственникам и управляющим компаниям следует задуматься о более масштабном внедрении цифровых технологий в их здания для того, чтобы повышать их конкурентоспособность в нашем быстро меняющемся мире.
