Интервью с Дмитрием Свешниковым — управляющим директором компании O1 Standard, которая управляет более чем 1 млн кв. м офисной недвижимости в Москве.
Гибкие пространства, автоматизация, реконцепция, безопасность, удаленка — все это стало синонимами современных офисов. Изменение подходов к организации офисных пространств трансформировало и стандарты управления бизнес-центрами. Произошло усиление роли управляющих компаний, которые должны оперативно реагировать на запросы арендаторов. Например, организовать курьерскую доставку, взять под контроль ремонт в офисе, сертифицировать здание по зеленым стандартам или внедрить цифровые решения — это лишь малый список запросов, которыми сегодня занимаются УК.
О принципе одного окна, роботизации офисов и их зеленом будущем в интервью «РБК-Недвижимости» рассказал управляющий директор O1 Standard Дмитрий Свешников.
— Пандемия изменила жизнь общества и бизнеса, в том числе сферу офисов. Дмитрий, могли бы вы назвать три принципиальных отличия управления офисами до пандемии и после нее?
— Если говорить о главных отличиях профессионального управления офисами до и после пандемии, я бы выделил три ключевых направления. Во-первых, произошло расширение коммуникации между арендаторами и управляющей компанией. Сам процесс коммуникации стал более прозрачным и оперативным — сегодня реагировать на запрос нужно в режиме реального времени.
Второй тренд — усиление роли управляющей компании и, как следствие, расширение спектра предоставляемых услуг. Арендаторы, минимизируя общение со сторонними подрядчиками, по любым вопросам сейчас обращаются напрямую в управляющую компанию. Появляются новые запросы со стороны арендаторов, вслед за этим — новое предложение.
Третье очевидное отличие в управлении офисами — диджитализация. По экспертным оценкам, спрос на цифровые технологии и сервисы в пандемию вырос десять раз. Мы как компания сферы услуг не могли остаться в стороне от этого процесса. Наверное, это основные три таких кита — три направления, по которым мы сейчас активно работаем.
Особняком на этом фоне стоит кадровая проблема — сложно найти грамотных техников, инженеров, подготовленных для работы на офисных объектах высокого класса. Мы сами занимаемся подготовкой кадров — сотрудничаем с учебными заведениями и приглашаем к себе на работу выпускников.
— Вы сказали, что появились запросы на допуслуги со стороны арендаторов. Что это за запросы?
— Большое количество вопросов связано с расширением инфраструктуры и сервисной составляющей на территории бизнес-центров — постаматы, сервисы бесконтактной доставки еды, пункты приема химчисток, ремонта обуви, обслуживание автомобиля — пользователи здания хотят получать максимальный спектр услуг, не выходя за пределы здания. Часть арендаторов на фоне пандемии занялись реконцепцией пространств — выделением гибких рабочих мест, мест для командной работы и другими оптимизациями. Но с переходом на удаленку перед административным директором встал вопрос: как теперь контролировать многочисленных подрядчиков, которые обслуживали его офис, как следить за строительно-монтажными работами? Все эти запросы тоже стали перенаправляться в управляющую компанию.
При этом традиционные для управляющей компании услуги остались — это техобслуживание здания, ремонтные работы и так далее. Запрос на них по-прежнему высокий. По сути, сейчас мы работаем по принципу одного окна.
— Могли бы вы пояснить, что значит работа по принципу одного окна? Как она выстраивается?
— Управление офисами по принципу одного окна позволяет арендаторам получать весь спектр услуг по управлению и эксплуатации офисов: от клининга до контроля строительных работ и экологической сертификации в одной компании через одного менеджера. Арендаторам не нужно искать многочисленных подрядчиков и потом согласовывать с управляющей компанией графики и регламенты проведения работ.
Второй аспект такой работы — внедрение единого программного обеспечения (ПО), которое упрощало бы процесс координации работы УК по выполнению разноформатных заявок от арендаторов. Удивительно, что при всем многообразии решений, автоматизирующих многие процессы в бизнесе, управление зданиями по-прежнему оставалось архаичной сферой, где все решают телефон и Exel. В пандемию мы усилили работу по внедрению решений для автоматизации работы управляющей компании и начали как раз с заявочной системы. Это позволило нам эффективно работать даже в режиме частичной удаленки.
— Говоря о ключевых изменения в управлении офисами, вы назвали диджитализацию. Пандемия действительно поменяла наполнение офисов с точки зрения автоматизации и роботизации. Как этот процесс происходит в ваших проектах?
— Пандемия дала скачок развитию цифровых решений. Еще до пандемии собственники стремились внедрять proptech-решения, но в основном в новых зданиях и преимущественно премиум-класса — там, где есть очевидные пути для возврата этих инвестиций. Сегодня такие технологии становятся нормой для всех: их круг не ограничивается очевидными бесконтактными считывателями на вход, датчиками движения, станциями замера температуры.
Сейчас мы изучаем более сложные решения. Например, технологию, которая позволяет автоматически отрыть дверь в здание, пропустить человека через турникет и подать ему лифт, который уже запрограммирован на подъем на нужный этаж. Еще один пример — это установка систем контроля доступа, которая открывает турникет не просто по пропуску, а еще измеряя температуру тела. Если у человека повышенная температура, то доступ в бизнес-центр ему будет ограничен.
— Вы управляете почти 20 бизнес-центрами, больше половины из них имеют зеленые сертификаты (BREEAM и другие). Видите ли вы запрос со стороны своих арендодателей на такие экологические инициативы?
— Тренд на зеленые здания, который уже давно сформировался на Западе, активно развивается и в России. Например, все новые бизнес-центры в Москве уже вводятся с зелеными сертификатами. В этом году мы приняли решение о расширении списка услуг компании и пригласили в команду специалиста, который может проводить проекты по сертификации зданий по стандартам экологической эффективности BREEAM, LEED, Well, FitWell. Мы предлагаем эти услуги как собственникам зданий, так и административным директорам офисов арендаторов. Число таких запросов растет.
Очень часто с реконцепцией офиса к нам приходит запрос на экологическую сертификацию. Во-первых, выросло новое поколение сотрудников, интересующихся вопросами экологии. Для них важно, чтобы офис отвечал стандартам экологической эффективности. Например, были реализованы раздельный сбор и сортировка отходов, политика и практика ответственных закупок, технологии ресурсосбережения. Во-вторых, пришло понимание связи между экологическими технологиями и комфортом пространства. Внедрение зеленых технологий позволяет создавать более безопасную и здоровую среду для людей за счет большего доступа естественного света, высокого качества воздуха, влажности, озеленения и т. д.
— Но у нас много уже существующих зданий, которые не имеют зеленых сертификатов. Можно ли их улучшить с точки зрения экологичности?
— Уже построенные здания можно и нужно улучшать и сертифицировать. По ним возможно получить сертификат на этапе эксплуатации, например — BREEAM In-Use. В ходе аудита оценщик даст конкретные рекомендации, какие характеристики здания можно улучшить. Как правило, это освещение, система подачи воды, датчики движения, раздельный сбор мусора и так далее. Ведущую роль занимает озеленение внутри здания и на прилегающей территории.
У нас в портфеле есть позитивные примеры сертификации здания не просто на этапе эксплуатации, а даже объектов редевелопмента. Например, бизнес-центры «Фабрика Станиславского» и «ЛеФОРТ», часть зданий которых построены на рубеже XIX—XX веков, и «Кругозор» постройки советского периода.
— Если говорить о будущем офисов, на ваш взгляд, сохранится ли в них потребность, какая была до пандемии? И что станет критерием успешного бизнес-центра? Будут ли это по-прежнему локация и цена?
— Я остаюсь убежденным сторонником того, что потребность в офисах сохранится на высоком уровне. Да, изменятся форматы, будет расти доля flex-офисов. Сейчас потребность в них не удовлетворена, мы видим это и по своим арендаторам. При этом запросы на классические офисы сохранятся.
Что касается критериев успешного офиса, то к цене и локации еще добавится технологичность бизнес-центра и его экологичность. Они дадут конкурентное преимущество собственнику и возможность наполнить бизнес-центр качественными услугами и сервисами, которые УК будет предоставлять арендатору.